مرصد العمران : انشاء الوحدات السكنية الأعلي خلال السنوات الخمس الأخيرة

مرصد العمران : انشاء الوحدات السكنية الأعلي خلال السنوات الخمس الأخيرة

أكد مرصد العمران تشييد حوالي 1.3 مليون وحدة سكنية عام 2022/2023، بزيادة 21% عن السنة الماضية، وهو أعلى معدّل إنتاج خلال السنوات الخمس الأخيرة.

وحاز القطاع الخاص غير الرسمي نصيب الأسد من الإنتاج، أو 82% من إجمالي الوحدات. جاء القطاع العام في المركز الثاني، ببناء 122,452 وحدة بنسبة 9.1% من إجمالي المساكن. وكان أقل منتِج للإسكان هو القطاع الخاص الرسمي، أي البناء المرخّص، الذي أنتج 118,308 وحدة، أي ما يمثل 8.8% فقط من إجمالي إنتاج المساكن.

جاء ذلك في تقرير تحت عنوان “من يبني الإسكان في مصر 2023″، والتي تُجري تحليلًا لإحصاءات بناء المساكن حتى أحدث عام توفرت بيانات له، 2022/2023.

بناء الاسكان في مصر

وأوضح التقرير أن هذا هو التحليل الوحيد الذي يُظهر أنشطة الثلاثة قطاعات الرئيسة التي تقوم ببناء الإسكان في مصر: القطاع الخاص غير الرسمي، أي المباني المخالفة، والقطاع الخاص الرسمي، الذي تحصل وحداته على رخصة بناء، والقطاع العام – جامعًا ما بين بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء عن القطاعين الرسميين، وبيانت وزارة الكهرباء عن عدد الاشتراكات المنزلية السنوية.

يرجع التقرير انتعاش الإنتاج  نتيجة لانتعاش القطاع الخاص غير الرسمي فقط، الذي قفز إنتاجه بـ27% عن السنة الماضية. بينما ارتفع القطاع الخاص الرسمي بشكل ضئيل أو 3% فقط، كما كان الانخفاض الوحيد للقطاع العام بنسبة 6%. ولكن رغم هذا الانخفاض، ظل إنتاج القطاع العام أعلى من القطاع الخاص الرسمي للسنة الثانية على التوالي، ما يشير إلى أن الحكومة أصبحت المُنتج الرائد للوحدات السكنية الرسمية.

يشير الباحث الرئيس ومدير مرصد العمران، يحيى شوكت، أن إنتاج المساكن فاق عدد الزيجات الجديدة في ثلاث من السنوات الخمس الماضية، بمتوسط 22% زيادة من عدد الوحدات عن عدد الزيجات، أو نحو 227 وحدة فائضة سنويًّا. كما يوضح شوكت كيف لا تمثل أعداد الزيجات السنوية مؤشرا مباشرًا على الاحتياج إلى السكن في سنة الزواج لأن عملية البحث للشراء، أو البناء تأخذ عدة سنوات قبل الحدث. كما أن عددًا من الزيجات يعتمد على مساكن جاهزة بالفعل وفي حوزة أهل أحد الزوجين (المساكن المغلقة)، كما تقوم قلة قليلة بالاستئجار وليس الشراء. لذا يعد مؤشر الزيجات، مؤشرًا غير مباشر للإحتياج، أو ما يسميه المطورون بالطلب، في غياب دراسات مختصة عنه.

إنتعاش القطاع الخاص

يخلص التقرير في الجزء الأول إنتعاش القطاع الخاص غير الرسمي، إلى اللجوء المتزايد للفقراء ومحدودي الدخل إلى المساكن غير الرسمية لتحقيق احتياجهم إلى السكن، في ظل الارتفاع المضطرد لأسعار السكن الرسمي، الخاص والحكومي أيضًا.

ويشرح التقرير كيف قامت عديد من المؤسسات المملوكة للدولة التي تعمل في مجال الإسكان بإنتاج 950 ألف وحدة سكنية خلال السنوات العشر الماضية، بمتوسط 95 ألف وحدة في السنة. هنا كان النصيب الأكبر للوحدات غير الهادفة إلى الربح أو المدعمة، وهي مشاريع الإسكان الاجتماعي أو سكن كل المصريين، وبديل العشوائيات، والتعاوني معًا، بإنتاج نحو 700 ألف وحدة، بمتوسط 70 ألف وحدة في السنة. من بين الإسكان المدعم مثّل مشروع الإسكان الاجتماعي أو “سكن كل المصريين” 85% أو 594 ألف وحدة خلال عشر سنوات.

هيئة المجتمعات العمرانية

في المقابل أنتجت المؤسسات المملوكة للدولة خلال الفترة نفسها 250 ألف وحدة هادفة إلى الربح، يرجع ثلثا هذه الوحدات إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بمشاريع سكن مصر، وجنة، ودار مصر، والإسكان الفاخر بالمدن الجديدة كالعاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة. لاحظ التقرير أيضًا ذهاب ثاني أكبر نصيب من الإسكان الحكومي الاستثماري إلى صندوق التنمية الحضرية بمتوسط 23% من الوحدات المنتجة خلال السنوات العشر الماضية، أو 60 ألف وحدة، أغلبها بمشروع “داره”. هذا رغم نشأة الصندوق الحديثة في 2021 عندما تمت إعادة هيكلة صندوق تطوير العشوائيات من هيئة خدمية تعمل فقط على بناء إسكان بديل للعشوائيات، إلى هيئة اقتصادية تقوم ببناء الإسكان الهادف إلى الربح وبيعه في السوق.

بناء الحكومة للإسكان الاستثماري

ويسلط التقرير الضوء على التوسع غير المسبوق في بناء الحكومة للإسكان الاستثماري عند تخطي مشاريع الإسكان الحكومي الاستثمارية حصة الإسكان الاجتماعي خلال السنة الماضية (2022/2023) لأول مرة في التاريخ، باستحواذ الإسكان الاستثماري على 58% من إجمالي إنتاج القطاع العام في السنة الأخيرة، أو 71 ألف وحدة.

في الجزء الثالث والأخير من تقرير ، تم إظهار كيف أن الحصة الأكبر أو 87% من الإسكان خلال السنوات الثماني الماضية كانت في العمران القائم (مدن وقرى)، بما يعادل 6.5 مليون وحدة. أما المدن الجديدة، فتم بناء 13% فقط من الوحدات هناك، أو ما يقرب من مليون وحدة سكنية. لا يمثل هذا مفاجأة نظرًا إلى أن القطاع الخاص غير الرسمي، وهو أكبر منتج للإسكان، ينفذ أغلب وحداته في القرى والمدن.

بالتركيز على المدن الجديدة، وجد التقرير أن من بين نحو مليون وحدة تم بناؤها خلال السنوات الثماني الماضية، قام القطاع العام ببناء 58% منها، أو 576 ألف وحدة، مقارنةً بالقطاع الخاص الرسمي الذي بنى 409 ألف وحدة أو ما يمثل 42%. نرى سيطرة الحكومة في المدن الجديدة من خلال مشروع الإسكان الاجتماعي، الذي تم بناء ما 79% من وحداته في المدن الجديدة، مقابل 21% من وحداته بالعمران القائم.

القطاع الخاص الرسمي

على مستوى القطاع الخاص الرسمي (الشركات والأفراد)، كانت الحصة الأكبر للبناء في المدن القائمة خلال الثمانية أعوام الماضية، أو 68% (900 ألف وحدة)، و32% بالمدن الجديدة أو 409 ألف وحدة. ولكن على المستوى السنوي، تخطى بناء القطاع الخاص الرسمي في المدن الجديدة البناء في العمران القائم لأول مرة في تاريخ البيانات المتاحة، خلال السنة الماضية (2022/2023)، ببناء 95 ألف وحدة بنسب 81% من إجمالي إنتاجه خلال السنة. يرجح السبب وراء هذا التغير الجذري إلى فرض الحكومة الاشتراطات البنائية الاستثنائية سنة 2021، ما أدى إلى تحجيم عملية البناء الرسمي في المدن القائمة بشكل كبير، وتوجيه جزء من طاقة القطاع الخاص الرسمي إلى المدن الجديدة. يذكر أنه تم إلغاء هذه الاشتراطات في أواخر سنة 2024، وقد يظهر أثر هذا الإلغاء لاحقًا.

جاءت أهم الملاحظات بتقرير من يبني الإسكان، أن فيما يتطلع أغلب السكان إلى السكن في مسكن ملائم ورسمي، أظهرت البيانات كيف أن جهود الحكومة لضبط العمران القائم وتحجيم البناء غير الرسمي، أدت إلى تحجيم البناء الرسمي أيضًا من قبل القطاع الخاص الرسمي عمومًا، وفي العمران القائم خاصةً، والذي يسكنه 98% من سكان مصر. كما أن توجه الحكومة نحو بناء الإسكان الاستثماري خلال السنوات العشر الماضية أتى على حساب الإسكان الاجتماعي، ما قلل من فرص الفقراء ومحدودي الدخل في إيجاد مسكن رسمي من القطاعين الخاص أو العام.

ينتهي التقرير بعدد من التوصيات، ومن بينها مساعدة قرار إلغاء الاشتراطات البنائية الاستثنائية على توسع القطاع الخاص الرسمي في البناء لقطاع أوسع من السكان. ومساعدة تراجع الحكومة عن الإسكان الاستثماري على توسعها في بناء الإسكان الاجتماعي، ولكن الأهم، توصية وضع آليات للاستفادة من المخزون الهائل للوحدات المغلقة والفائض الرسمي منها وغير الرسمي، ما يساهم في خفض أسعار الوحدات سواء بالشراء أو الإيجار، كما يساعد على خفض الانبعاثات الحرارية لقطاع التشييد الذي يقدر بنجو 32% من إجمالي الانبعاثات، والحد من التغير المناخي الذي يهدد الملايين من المصريين، كما أوضحت “الإستراتيجية الوطنية للعمران والبناء الأخضر” التي تم إطلاقها في المنتدى الحضري العالمي شهر نوفمبر الماضي.