6 منظمات حقوقية تقدم اقتراح لإصلاح قانون الإيجار القديم
6 منظمات حقوقية تقدم اقتراح لإصلاح قانون الإيجار القديم
في بيان مشتركٌ من سِت منظمات حقوقية وبحثية ومحامين -معنيين بالحق في السكن-
قدموا اليوم عدة مقترحات لإصلاح قانون الإيجار القديم، في ظل حكم عدم دستورية تثبيت الإيجار الصادر في شهر نوفمبر الماضي.
ففي ضوء الحكم، ومشروع القانون المطروح من الحكومة، وما تم مناقشته حتى الآن في مجلس النواب، ومن بين آراء النواب وممثلي المستأجرين وممثلي المُلاك، ومن خبرة المجموعة الموقِّعة في شؤون الحق في السكن
نطرح مجموعة من المقترحات بشكل يصون حقوق السكن وحقوق الملكية الخاصة، يتجنب الأزمات الاجتماعية والاقتصادية،
وذلك عبر أربع ركائز أساسية:
التعامل العادل مع العقود القائمة، وضع زيادات قانونية لقيم الإيجارات ليست سوقية، الدعم النقدي للفئات الأكثر احتياجًا، وإصلاح منظومة الإيجار ككل، القديم والجديد معًا.
أولًا، رفض التحرير الكلي للعقود، يجب أن يكون الأساس في المشروع استمرار العقود الإيجارية في ظل حكم المحكمة الدستورية لسنة 2002.
فيجب الأخذ في الاعتبار تسديد نسبة كبيرة من المستأجرين مبالغ “خلو الرجل”، أو تشطيب الوحدات غير المكتملة في تاريخ استئجارها، بالإضافة إلى تسديد قيم الصيانة غير الدورية للعقار
مثل: إصلاح أو تركيب بنية أساسية للمياه أو الكهرباء أو الترميم (عادةً مسؤولية المالك)، ما أنشأ مركز استحقاق لديهم يختلف عن الحيازة الإيجارية، يصير نوعًا من أنواع حقوق الانتفاع طويلة المدى.
إن التحرير الفوري في تاريخ واحد سيُحدِث أزمة سكن جديدة وحالة كبيرة من الخلل في السوق العقاري عند اضطرار مئات الآلاف من المستأجرين -نصفهم في القاهرة الكبرى- إلى البحث عن سكن بديل سواء بالإيجار أو التمليك في آن واحد، ما يعني المخاطرة بممارسات احتكارية لزيادة الطلب بشكل كبير على المعروض بالرفع المجحف للأسعار (كما حدث أخيرًا مع موجات اللاجئين)، مع خطر عدم عثور عدد كبير من المستأجرين على سكن بديل.
مع كل ذلك توجد إشكالية وعدم تكافؤ بين المُلاك في عدم تحديد مدة معينة لعقد الإيجار، ما ينشأ منه حالة من عدم الاستقرار. كما توجد حالات يمكن قصر المدة القانونية فيها لانتفاء الغرض السكني الأساسي الذي يتطلب الحماية والصون. لذا فالمقترح هو السماح بطلب المالك لوحدة واحدة للاستعمال الشخصي له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (شرط بلوغهم سن الرشد)، حال عدم امتلاك الأسرة (الزوج والزوجة والأولاد القصر أو الأقارب من الدرجة الأولى المراد استرداد الوحدة لهم) وحدة سكنية أخرى غير مؤجرة إيجارًا قديمًا، مقابل تعويض للمستأجر 10% من قيمة الوحدة القانونية (حسب مؤشر الضرائب العقارية)، واستردادها بعد فترة انتقالية تساوي شهرًا لكل 12 شهرًا (سنة) سكنها المستأجر في الوحدة.
أما بالنسبة إلى الوحدات التي انتفى غرض السكن لها، فالمقترح إنهاء العقود مع قابلية عمل عقود إيجار جديدة لها أو استردادها خلال 12 شهرًا من إقرار القانون، وذلك في الحالات الآتية: عند ثبوت تملك المتعاقد (أو الزوج أو الأولاد القصر) وحدة سكنية أخرى، أو قطعة أرض زراعية قديمة (داخل الزمام الزراعي) تزيد على فدان أو قطعة أرض عمرانية تزيد على 100م2. في حال غلق الوحدة أو عدم استخدامها بشكل دائم (9 أشهر في السنة أو أقل) لمدة 3 سنوات أو أكثر، أو عند تأجير الوحدة من الباطن، تحرر الوحدة خلال 6 أشهر من إقرار القانون. أما بالنسبة إلى الوحدات التي تم تغيير استخدامها من سكن إلى نشاط آخر، فتنظم هذه الحالات مقترحات التعامل مع الوحدات غير السكنية.
رفع قيمة الايجار
ثانيًا، تقترح المجموعة وضع منهجية لرفع قيمة الإيجار وإقرار الزيادة السنوية بحساب قانوني ليس سوقيًّا. هذا من خلال تأسيس الحكومة لمؤشر رسمي لقيم الإيجار حسب تقديرات الضريبة العقارية، يُحدَّد على مستوى كل حي. كما تطبق هذه الزيادة المحددة بشكل تدريجي على مدار 5 سنوات تبدأ بقيمة 60% من هذا المؤشر وتزداد بنسبة 10% كل سنة حتى تصل إلى 100% من المؤشر، مع انتهاء السنوات الخمس. بعد هذه المدة، تزداد الأجرة بشكل سنوي يحدده مؤشر الإيجار الحكومي مستندًا إلى المعدل الرسمي لزيادة الأجور (حسب بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء)، وليس معدل التضخم.
دعم الحكومة
ثالثًا، يجب دعم الحكومة لمحدودي ومتوسطي الدخل في تسديد الإيجارات الجديدة، والبقاء في الوحدات المؤجرة، مع وضع معايير خاصة لكبار السن وأصحاب المعاشات. اقتراح المجموعة هو تأسيس الحكومة من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي برنامجًا لدعم الإيجار لمحدودي ومتوسطي الدخل، بأولوية للمستأجرين (إيجار قديم)، مع وضع معيار قانوني لنسبة الإنفاق على الإيجار من الدخل لا تتعدى 20% كحد أعلى (حسب الإحصاءات الرسمية من بحث الدخل والإنفاق)، يقوم البرنامج بدعم الفارق بين هذا الحد والإيجار القانوني الذي سيتم فرضه على الوحدات من قبل المؤشر الرسمي. تطبق شروط الدخل حسب شروط صندوق الإسكان الاجتماعي الأخيرة وهي لمحدودي الدخل حتى 12 ألف جنيه شهريًّا للفرد، و15 ألف جنيه للأسرة، مع إلغاء شرط الحد الأدنى للدخل. أما لمتوسطي الدخل فتكون بين الحد الأعلى لمحدودي الدخل و20 ألف جنيه للفرد و25 ألف جنيه للأسرة. كما نؤكد على أهمية استمرار الدعم لفترة مفتوحة مع إعادة بحث الاستحقاق كل خمس سنوات.
منظومة الايجار
رابعًا، تقترح المجموعة إصلاحًا كاملًا لمنظومة الإيجار، القديم والجديد معًا، لوجود أهمية مُلِحَّة لإصلاح منظومة الإيجار الجديد (القانون المدني) الذي لم يرَ أي تعديل أو تطوير منذ إصداره سنة 1948 (أي القانون المدني)، الذي سيقوم باستقبال نسبة كبيرة من المستأجرين القدامى حال تحرير وحداتهم أو إعادة التعاقد معهم، ورفع القيم الإيجارية للإيجار القديم احترامًا لحكم المحكمة الدستورية في إطار قانوني ليس سوقيًّا. كما في المقترح للإيجار القديم، يجب تعميم مؤشر الإيجار الحكومي ليطبق على مستوى كل حي وتتم مراجعته بشكل سنوي. كما يجب وضع حد أدنى لفترات العقود لا يقل عن 5 سنوات مع قابلية طلب المالك للوحدة خلال المدة، فقط للاستعمال الشخصي مع تعويض المستأجر عن باقي المدة. في المقابل يمكن للحكومة أن تقوم بعمل برامج تحفيز للإيجار لاستغلال الحجم الهائل من الوحدات المغلقة، التي تصل إلى 12 مليون وحدة حسب الإحصاءات الرسمية، وهذا عن طريق إعفاء الوحدات المؤجرة لمحدودي ومتوسطي الدخل من الضريبة العقارية، وتأسيس جمعيات لفض المنازعات بين المالك والمستأجر والنص على اللجوء إليها أولًا قبل اللجوء إلى القضاء.
الجهاتُ المُوقِّعة:
1- المفوضية المصرية للحقوق والحريات
2- ديوان العمران
3- الإنسان والمدينة للأبحاث الإنسانية والاجتماعية
4- المبادرة المصرية للحقوق الشخصية
5- مرصد العمران
6- المحامي محمد عبد العظيم
