57 مليار دولار قيمة الصفقات العقارية في الخليج
أكد تقرير كامكو إنفست أن قيمة الصفقات العقارية في الدول الخليجية بلغت 56.7 مليار دولار أمريكي في الربع الأول من العام 2024، بنمو بلغت نسبته 23 في المائة على أساس سنوي مقابل 46.2 مليار دولار أمريكي خلال الفترة المماثلة من العام 2023، وفقاً لتحليلنا للتقديرات الرسمية المتاحة.
وأوضح في التقريرالشهري حول القطاع العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي أن نمو قيمة الصفقات العقارية استمر منذ العام 2023 عندما قفزت قيمة الصفقات في المنطقة بنسبة 37 في المائة تقريبا لتصل إلى 201.7 مليار دولار أمريكي. وبالنسبة للربع الأول من العام 2024،
كانت السعودية هي سوق النمو الرئيسي للمنطقة، إذ قفزت قيمة الصفقات (نحو 18.8 مليار دولار أمريكي) بأكثر من نسبة 70 في المائة على أساس سنوي على خلفية قوة الطلب على القطاع السكني في المدن الرئيسية.
كما واصلت دبي في الربع الأول من العام 2024 ادائها القوي الذي استمر من العام 2023،
إذ نمت قيمة الصفقات العقارية بنسبة 22 في المائة على أساس سنوي في الربع الأول من العام فيما يعزى إلى قوة تسعير المطورين الرائدين في السوق،
وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة تحت الانشاء لكلا من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات على حد سواء.
وساهم كلا السوقين بنسبة 85 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية في الدول الخليجية في الربع الأول من العام 2024 وتمكنا من تعويض الانخفاضات التي شهدتها الأسواق العقارية الرئيسية الأخرى في المنطقة.
كما ارتفع عدد الصفقات في الدول الخليجية على أساس سنوي في الربع الأول من العام 2024 (+12.9 في المائة) ليصل إلى 165,836 صفقة،
ويعزى ذلك بصفة رئيسية إلى القفزة التي شهدتها الصفقات العقارية في السعودية ودبي بأكثر من نسبة 44 في المائة و17 في المائة، على التوالي.
وقد أدت هذه الاتجاهات إلى ارتفاع متوسط قيمة الصفقات العقارية في السوق الخليجية التي تم تنفيذها في الربع الأول من العام 2024 بنسبة 17.0 في المائة على أساس سنوي،
وذلك في ظل استمرار تقدير المستثمرين لقيمة المنتجات العقارية الرائدة المتاحة في السوق على الرغم من ارتفاع الأسعار التي يطلبها المطورون.
وما زلنا نرى أن العرض في معظم القطاعات العقارية سيظل حساساً تجاه الرياح المعاكسة التي قد تسود في النصف الثاني من العام 2024، إلا ان المطورين الرائدين الذين يتمتعون بميزانيات قوية وسيولة مرتفعة قادرين على التطور بسرعة لتوفير أنواع المنتجات المناسبة للسوق.
بالإضافة إلى ذلك، نرى أن أداء التسعير القوي في أواخر الدورة سيستمر للأصول المميزة عالية الجودة في القطاعات العقارية الفرعية في الدول الخليجية،
إلا انه من المتوقع أن يتحقق هذا النمو فقط في أسواق محددة يتميز بها المستثمرين بالانتقائية ومراقبة النشاط الاقتصادي واسعار الفائدة بصفة عامة.
القطاع السكني
وشهدت أسواق العقارات السكنية الرئيسية في دبي والرياض اتجاهات تسعير قوية في الربع الأول من العام 2024 بدعم من قوة نشاط الصفقات العقارية وتزايد الطلب على قطاع العقار الاستثماري.
وتفيد التقارير أن أسعار بيع العقارات في دبي قد ارتفع بنسبة 21 في المائة وفقا لشركة جيه إل إل،
بدعم من المبيعات الجيدة للعقارات قيد الانشاء والطلب القوي للسداد النقدي من المشترين (ساهمت بنسبة +80 في المائة).
وتستمر العقارات الفاخرة والصفقات ذات الصلة في التفوق في أدائها في سوق بيع العقارات قيد الانشاء،
مما دفع المطورين إلى الحفاظ على زخم تدشين مشاريع هذا القطاع. وفي أبوظبي،
ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 10 في المائة إلى 15 في المائة على أساس سنوي وفقاً لشركة أستيكو، مع تسجيل أكبر ارتفاع في مجتمعات الفلل الرئيسية، حيث ظل الطلب على المشاريع قيد الانشاء قوياً، لا سيما من المستثمرين الأجانب.
كما ارتفعت أسعار العقارات السكنية في الرياض بنسبة 3.6 في المائة للفلل و8.4 في المائة على أساس سنوي للشقق،
في ظل انتعاش قروض الرهن العقاري للقطاع السكني في السعودية والتي هيمنت على طلب المشترين في الربع الأول من العام 2024 (22.1 مليار ريال سعودي) مقارنة بالربع الرابع من العام 2023 بنسبة 12.4 في المائة،
ووصلت تقريبا إلى نفس المستوى المسجل في الربع الأول من العام 2023.
من جهة أخرى، شهدت الأسواق الأخرى مثل جدة اتجاهات متباينة، حيث انخفضت أسعار الشقق بنسبة 1.1 في المائة بينما ظلت أسعار الفلل مستقرة على نطاق واسع، وفقاً لمجموعة CBRE المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية.
اما فيما يتعلق بالإيجارات، أفادت التقارير أن دبي شهدت قفزة بنسبة 21 في المائة على أساس سنوي في متوسط إيجارات العقارات السكنية وفقاً لشركة جيه إل إل، في حين نقلت CBRE انباء عن زيادة مماثلة في الإيجارات
وذكرت أن المستأجرين اتجهوا لتجديد عقود الإيجارات السكنية الحالية بدلاً من الدخول في عقود جديدة بإيجارات أعلى بكثير.
كما شهدت الرياض زيادة في الإيجارات الفعلية للمساكن بنسبة 19.3 في المائة على أساس سنوي، وفقاً لما ورد عن الهيئة العامة للإحصاء، حيث أدت الهجرة من مدن أخرى والوافدين الجدد الذين يدخلون السوق إلى زيادة الطلب على المساكن.
كما شهدت أسواق الإيجارات الأخرى مثل جدة (+5.9 في المائة) وأبو ظبي (+4.0 في المائة) والكويت (+2.5 في المائة) نمواً على أساس سنوي، وفقاً لاتجاهات الهيئة العامة للإحصاء وجيه إل إل و REMI، على التوالي.
أما فيما يتعلق بالفترة المتبقية من العام 2024، نتوقع أن تكون وتيرة نمو الأسعار والإيجارات في مختلف الأسواق الرئيسية معتدلة مع استمرار النشاط القوي للمشاريع السكنية الفريدة الرائدة في السوق من المطورين الذين يمتلكون علامات تجارية مميزة ولديهم قوة تسعيرية.
ومن المقرر أن تساهم خيارات الإقامة الجديدة مثل تأشيرة الإقامة الزرقاء والتعديلات التي طرأت على متطلبات تأشيرة الإقامة الذهبية في الإمارات، وبرنامج الإقامة المميزة السعودي ومبادرة المقر الإقليمي، في تعزيز القطاع السكني في الأسواق الرئيسية على مستوى تلك المناطق الجغرافية.
المساحات المكتبية
شهدت المساحات المكتبية الرئيسية في دبي (+22 في المائة) والرياض (+8 في المائة) نمواً ملحوظاً في الإيجارات مع استمرار الطلب على المباني المكتبية عالية الجودة وسط عمليات التسليم المحدودة،
في حين واصلت قطاعات محددة توسيع بصمتها في هذه الأسواق. ويمثل كلا السوقين أيضا تطلعات إلى أن يصبحا المقر الإقليمي للشركات.
وساهمت مبادرات برنامج المقر الإقليمي في السعودية مثل الإعلان عن حزمة من الحوافز الضريبية للشركات الأجنبية التي تتخذ من المملكة مقراً اقليمياً لها،
بما في ذلك الإعفاء لمدة 30 عاماً من ضريبة دخل الشركات، في إصدار 104,000 سجل تجاري (رخص تجارية) في الربع الأول من العام 2024، بنمو بلغت نسبته 59 في المائة مقارنة بالربع الأول من العام 2023، ليصل إجمالي عدد الرخص المسجلة إلى أكثر من 1.45 مليون في كافة أنحاء المملكة، وفقاً للبيانات الصادرة عن شركة نايت فرانك.
وفي دبي، كان هناك نشاط ملحوظ من شاغلي الشركات، وفقاً لما ورد عن شركة جيه إل إل، في ظل تفضيلهم للمساحات المجهزة بسبب انخفاض مساهمة الملاك في النفقات الرأسمالية، في حين تمكن بعض المستأجرين من التفاوض على اطفاء هذه النفقات في اتفاقية الإيجار.
وعلى صعيد منفصل، ذكرت شركة نايت فرانك أن تزايد الطلب في الغالب مصدره القطاع العام، هذا إلى جانب العرض المحدود للعقارات عالية الجودة، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع الإيجارات في سوق المكاتب في جدة.
وشهدنا اتجاهاً مماثلاً في أبوظبي، وفقاً لشركة CBRE، حيث ما تزال الكيانات المرتبطة بالحكومة سواء كانت بطريقة مباشرة أو غير مباشرة أكبر مصدر لطلب الشاغلين، في حين ما يزال قلة المعروض من العقارات عالية الجودة من أبرز التحديات الرئيسية التي تهدد القطاع.
ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية في الدول الخليجية إلى 31.08 مليون متر مربع بنهاية العام 2024، مقابل 29.21 مليون متر مربع في العام 2023، وفقاً لتحليلنا لبيانات الاستشاريين.
ونتيجة لانخفاض المعروض من المساحات عالية الجودة، شهدت المساحات المكتبية الرئيسية في أبوظبي (+14 في المائة) وجدة (+3.8 في المائة) ارتفاع إيجاراتها على أساس سنوي بنهاية الربع الأول من العام 2024.
ونرى من وجهة نظرنا أن القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، بالإضافة إلى الرعاية الصحية / الأدوية،
هذا إلى جانب بعض المصادر الجديدة للطلب مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات، ستظل من أبرز المحركات الرئيسية لاستيعاب المزيد من المساحات عالية الجودة في أسواق المكاتب في الدول الخليجية مثل الرياض ودبي وأبو ظبي خلال الفترة المتبقية من العام 2024.
بالإضافة إلى ذلك، ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED، والتي تراعي عدد من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.
المستودعات الصناعية
ظلت مساحات المستودعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة مطلوبة في كافة أنحاء الدول الخليجية حتى مع بدء انفراج ازمه نقص المعروض.
واستمر ارتفاع إيجارات هذه المساحات، مما زاد من اتساع الفجوة الإيجارية مقارنة بالمساحات ذات الجودة المنخفضة. وفي الرياض وجدة ارتفع متوسط الإيجارات بنسبة 8.1 في المائة و3.1 في المائة على التوالي، حتى مع استمرار تطور المنظومة اللوجستية في السعودية.
وفي الربع الأول من العام 2024، تم إطلاق توجيهين بارزين في منتدى LEAP 24، بدءاً من الإعلان عن منصة لوجستي 2 التي تقدم أكثر من 140 خدمة لوجستية إلكترونية، وخدمات سريعة ومعززة مع اعتماد أفضل الممارسات، وفقا لمجموعة CBRE. بالإضافة إلى ذلك، ذكرت الشركة أنه تم الإعلان عن نظام مجتمع الموانئ (PCS) الذي يوفر أكثر من 250 خدمة ذات صلة تستهدف رفع الكفاءة السعودية والمساعدة في تحقيق الأهداف اللوجستية لرؤية 2030. وعلى صعيد منفصل، وقعت شركة الاستثمارات البديلة، الخليج للاستثمار الإسلامي، اتفاقية مع شركة لوجي بوينت السعودية للتطوير العقاري الصناعي واللوجستي لإنشاء مشروع مشترك لمنصة لوجستية تبدأ من الرياض وجدة لتوفير مرافق التخزين والمناولة في كافة أنحاء السعودية في صفقة تزيد قيمتها عن مليار ريال سعودي (300 مليون دولار أمريكي)، وفقاً لموقع زاوية. وفي دبي، أدى ارتفاع مستويات الطلب إلى جانب محدودية المعروض من العقارات الجديدة التي شهدناها مؤخراً إلى نقص المعروض من المخزون عالي الجودة مما أدى إلى ارتفاع متوسط الإيجارات بنسبة 14.3 في المائة على أساس سنوي في الربع الأول من العام 2024، وفقاً لمجموعة CBRE. كما ذكرت الشركة كذلك أن العائق الرئيسي الذي يحد من انشاء العقارات الجديدة يتمثل في عدم وجود البنية التحتية اللازمة أو توافر قطع الأراضي.
وبالانتقال إلى قطاع التجزئة، نلحظ ان ايجارات مساحات مراكز التسوق في أبوظبي ودبي شهدت نمواً بوتيرة أعلى على أساس سنوي بنهاية الربع الأول من العام 2024 بنسبة +10 في المائة و+3 في المائة، على التوالي، وفقاً لبيانات الاستشاريين. ويتركز الطلب في كلا السوقين ضمن الأصول عالية الجودة في المواقع الرئيسية نظراً لعدم توفر المخزون. ونحتفظ بتوقعاتنا لمراكز التسوق الإقليمية الكبرى في ظل مواصلة المطورين تحسين المساحات المعروضة والتركيز على زيادة بصمتهم في مجال الترفيه العائلي لجذب الزوار. كما نعتقد أن تجارة التجزئة التقليدية رسخت مكانتها في سوق التجزئة بصفة عامة، وأن مخاطر التجارة الإلكترونية التي تعلق الآمال إلى حد كبير في تحقيق مكاسب مستمرة لحصتها السوقية قد استقرت بشكل واضح. بالإضافة إلى ذلك، فإن مراكز التسوق التجارية الإقليمية والتي تعتبر الأفضل في فئتها، هذا إلى جانب محلات البيع بالتجزئة ذات الارتباط بالمجتمع، بإمكانها الحفاظ على مساحات شاغرة بمعدلات طبيعية عند نسبة 4-5 في المائة في ظل عودة نمو الإيجارات التي عادة ما تتحسن بنهاية الدورة. وفي مثل هذه المساحات التجارية المميزة، سيستمر تجار التجزئة في البحث عن المزيد من المواقع الإستراتيجية لمنافذ البيع مع استعدادهم لدفع أسعار أعلى للظهور بصورة أفضل. ومن المقرر أن يتمكن أصحاب مراكز التسوق من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين من خلال مراقبة مؤشرات الأداء الرئيسية مثل عدد الزيارات ومبيعات المستأجرين ونسب تكلفة الإشغال، والتي ينبغي أن تمكنهم من تجديد العقود أو تمديد عقود الايجار بأسعار مناسبة.
الأسهم العقارية
تفوق أداء الأسهم العقارية على مؤشر مورجان ستانلي الخليجي منذ بداية العام حتى تاريخه: تفوق أداء الأسهم العقارية باستثناء صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية (-11.2 في المائة) على الأداء العام للسوق الخليجية في الفترة الممتدة ما بين يناير إلى مايو 2024، إلا أنها ظلت متقلبة طوال هذه الفترة.
وارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف بنسبة 3.8 في المائة، متفوقاً على أداء مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (-8.2 في المائة) خلال الخمسة أشهر الأولى من العام، بدعم من الأداء القوي لمؤشرات قطاع التطوير العقاري في السعودية (+7.2 في المائة) والكويت (+6.0 في المائة) ودبي (+5.1 في المائة).
ويواصل المستثمرون دعم أسهم المطورين المميزين على مستوى القطاع، ممن لديهم القدرة على زيادة الأسعار بوتيرة قوية ولديهم مشاريع قيد الاعداد، ويمتلكون القدرة على جذب الطلب على القطاع السكني وبيع مشاريعهم.
وبالنسبة للفترة المتبقية من العام 2024، من المتوقع أن يستمر تقلب أسعار الأسهم العقارية ويفضل اختيار شركات المطورين الذين يتمتعون بسيولة قوية في ميزانياتهم العمومية لقدرتهم على اقتناص فرص إطلاق مشاريعهم والحفاظ على حصتهم السوقية. إلا اننا ما زلنا نرى أن حساسية أسعار الأسهم العقارية تجاه إمكانية خفض أسعار الفائدة وتقلب معدلات الإشغال قد يؤثر على أسعار أسهم الاستثمارات العقارية المدرة للدخل الثانوي إلى حد كبير.
