الإجارة الحصان الرابح للتمويل العقاري
الإجارة الحصان الرابح للتمويل العقاري
تناول خبير التمويل العقاري والبنوك محمد سمير برنامج الاجارة ودورها في برامج التمويل العقاري في مقال وهذا نصه:
ونحن في بداية عام جديد اثير التساؤل في الآونة الأخيرة عن برامج التمويل العقاري الجديدة التي اتاحها قانون رقم 55 لعام 2014
بتعديل بعض احكام قانون التمويل العقاري رقم 148 لعام 2001
وخاصة برنامج الإجارة بعدما قام مؤخرا ً مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية
بإصدار القرار رقم 12 لعام 2022 بشأن قواعد ومعايير ممارسة نشاط التمويل العقاري
و الذى ” اتاح للممول بمنح التمويل بنسبة 100% من قيمة العقار في حالات التمويل بنظام الإجارة”
الإجارة الحصان الرابح
بالرغم من بدء التعامل ببرنامج الإجارة منذ عام 2014 من خلال شركات التمويل العقاري
والتي يبلغ عددها حوالى 15 شركة تمويل عقاري الا انه لم يتم التعامل به من خلال البنوك المصرية بالقطاع المصرفي
تحت مظلة قانون التمويل العقاري الا من خلال بنك واحد فقط خلال عام 2021
وذلك نتيجة ان قانون البنك المركزي رقم 194 لعام 2020 المادة 87 الفقرة هـ/2 تنص على
يحظر على البنوك التعامل في العقار بالشراء او البيع او المقايضة وله استثناء بعض البنوك من هذا الحظر طبقاً لطبيعة نشاطها
الإجارة الحصان الرابح للتمويل العقاري
لذا سوف نلقى الضوء على برنامج الإجارة وبيان مزاياه للقطاع المصرف
والية عمل البنوك به والذي سوف يكون الحصان الرابح لعام 2023
لنشاط التمويل العقاري داخل البنوك في ظل المتغيرات الأخيرة الخاصة ببرامج مبادرات التمويل العقاري
ونبدأ اولاً بتعريف برنامج الإجارة
وهو ” تأجير عقار إيجاراً منتهياً بتملك العقار في نهاية مدة الإجارة
(ما لم يبدى المستثمر رغبته في عدم التملك خلال المدة المتفق عليها بالعقد)”
استثناء البنوك
ويبين التعريف انه لابد ان يتملك العقار البنك اولاً
ثم يقوم بتأجيره الى العميل إيجاراً ينتهى بنقل ملكية العقار في نهاية مدة الإجارة
وطبقاً لقانون البنك المركزي المادة المذكورة أعلاه يتم استثناء البنوك طبقاً لطبيعة نشاطها وبالتالي إذا كان البنك يمارس نشاط التمويل العقاري
ويوجد به إدارة او قطاع متخصص وفريق عمل خاص بالتمويل العقاري فإنه يكون له الحق في تطبيق برنامج الإجارة تحت مظلة قانون التمويل العقاري
وكذا له الحق في التعامل على العقار بالبيع او الشراء سواء كان سكنى او إداري او تجارى
وبناءاً على ذلك شرفت بالحصول على اول موافقة من البنك المركزي المصري
لإطلاق برنامج الإجارة من خلال البنك الذى اعمل به أواخر عام 2021
والعمل به تحت مظلة قانون التمويل العقاري
ليكون البنك الرائد بالقطاع المصرفي المصري في بدء التعامل بهذا البرنامج.
نشاط التمويل العقاري
وتكون مزاولة نشاط التمويل العقاري بنظام الإجارة من خلال عدة صور للتمويل
أهمها شراء الممول للعقار (البنك) من المستثمر(العميل)
او من غيره ثم تأجيره له بعقد إجارة ينتهي بتملك العقار المؤجر الى المستثمر (المستأجر) في نهاية مدة الإيجار او اثنائها
وذلك من خلال الوعد بالاستئجار الذى يتقدم به العميل للبنك للحصول على تمويل
ويجوز شراء العقار من شخص طبيعي او شخص اعتباري
ثم إعادة تأجيره الى نفس البائع بنظام الإجارة وفقاً لأحكام قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية والضوابط الصادرة بهذا الشأن
وتلك هي الصورة الشائعة في التعامل حيث تعتبر تلك الصورة
هي المثلى للحصول على تمويل نقدي للعميل مقابل نقل ملكية عقاره للبنك
ثم قيام البنك بتأجير العقار الى العميل مرة أخرى على ان تنتقل ملكية العقار للعميل مرة أخرى في نهاية مدة الإجارة.
محافظ التمويل العقاري
ومزايا هذا البرنامج سرعة زيادة تمويل محافظ التمويل العقاري بالبنوك التي ستعمل به حيث يعتبر هذا النوع من التمويل مطلوب خلال الازمة الاقتصادي الحالية
كما يعتبر سهل وسريع من حيث التسويق له بين قاعدة عملاء البنك حيث توجد شريحة كبيرة تمتلك عقارات من الممكن تسويق البرنامج لها
بشرط ان يكون العقار يتوافق مع الشروط القانونية للملكية العقارية
والتي تمكن البنك من الحصول على العقار باعتباره مالكاً للعقار
ومؤجر في حال رغبة المستأجر في عدم استكمال مدة الإجارة حيث يتيح للبنك إعادة تأجير العقار مرة أخرى او بيع العقار
كما يتيح للمستأجر استكمال او عدم استكمال المدة مقابل القيمة الايجارية الشهرية
او الربع سنوية التي يسددها الى البنك طبقاً لما تم الاتفاق عليه في عقد الإجارة الموحد والمعتمد الصادر من هيئة الرقابة المالية
كما يتيح البرنامج للعملاء تمويل نقدى سريع مقابل تملك عقار وتحويل الأصول العقارية غير المستغلة الى سيولة نقدية تساهم في تحريك عجلة الاقتصاد المصري
وتنشيط منظومة التمويل العقاري وعدم اعتماد البنوك على برنامج واحد فقط
وهو برنامج مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لتمويل محدودى ومتوسطي الدخل وإدخال برامج تمويل عقاري جديدة تستهدف شرائح مختلفة من العملاء
لتنوع محفظة التمويل العقاري وزيادة معدلات الربحية وتوجه البنوك للتوسع في هذا النشاط الاقتصادي الهام
كما يعتبر برنامج الإجارة برنامج تمويل عقاري تم تطبيقه في العديد من دول العالم ويطلق عليه Home Equity loan.
البرنامج للاقتصاد المصري
كذلك من مزايا هذا البرنامج للاقتصاد المصري انه سوف يقوم بزيادة نسب تسجيل العقار من خلال قوانين التسجيل بالشهر العقاري الجديدة التي اتاحتها الدولة
واهمها قانون التسجيل العقاري الجديد رقم 9 لعام 2021 الذى يتيح تسجيل العقار في مدة زمنية أقصاها 37 يوم وحد اقصى لرسوم التسجيل
لا تتعدى 4 الاف جنيه مما يزيد من حجم العقارات المسجلة وزيادة الثروة العقارية القانونية التي سوف تؤثر ايجاباً على منظومة التمويل العقاري
الإحصاءات والتقارير
وتشير بعض الإحصاءات والتقارير الى ان نسبة العقارات المسجلة بالسوق المصري
لا تتعدى 5% من إجمالي عدد العقارات التي تقدر قيمتها في مصر بأكثر من 12 تريليون دولار ولا تساهم في الاقتصاد المصري
وإجمالي الناتج القومي الا بنسب ضئيلة جداً مقارنة بدول العالم وهذا ما سوف نتناوله بالتفصيل في المقال القادم .
المصدر: المصرفيون
للاشتراك المجاني في قناة صباح البنوك أضغط هنا…
