تقرير يرصد عوامل إيجابية في صالح القطاع العقاري
أكد تقرير لشركة اتش سي أن التضخم المتزايد يؤدي إلى الضغط على القدرة الشرائية وتصاعد التكاليف
وأوضح أن بيئة التضخم المرتفع، والتي تسببت في أسعار فائدة حقيقية سلبية، عملت تاريخياً في صالح قطاع العقارات المصري
حيث ينظر المستثمرون إليه عادة على أنه ملاذ آمن.
وأشار التقرير إلي أن الانتعاش الاقتصادي وتيسير السياسات النقدية
وتطوير سوق الرهن العقاري للشريحة الفوق-المتوسطة من العوامل الرئيسية الدافعة لأداء القطاع
ومع ذلك، فإن مقومات الاقتصاد الكلي الحالية تمثل تحديًا لهذه الصناعة.
التكلفة التضخمية
وضغوط التكلفة التضخمية، الناتجة عن ارتفاع معدلات التضخم، والذي بلغ متوسط 13.8 بالمائة في عام 2022
أدت إلى زيادة التكاليف ودفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم.
وتوقع التقرير، أن يستمر هذا حتى عام 2023، مع تقديرات أن يبلغ متوسط التضخم 21.5 بالمائة
البنك المركزي المصري
مع الإشارة إلى رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة 800 نقطة أساس في عام 2022
وانخفاض قيمة الجنيه المصري بنسبة 37 بالمائة في عام 2022 وبنسبة 18 بالمائة من بداية العام وحتى الآن.
وتابع، أنه لمكافحة الدولرة والسيطرة التضخم
أصدرت البنوك العامة المصرية شهادات إيداع ذات عائد مرتفع، تقدم معدل فائدة يصل إلى 25 بالمائة، وحذت حذوها البنوك الخاصة.
وأكمل التقرير: “من وجهة نظرنا، تتنافس الشهادات ذات العائد المرتفع مع الاستثمار في القطاع العقاري
مما يؤثر سلبًا على قيمة مبيعات القطاع التي نمت فقط بنسبة 8 بالمائة في 9 أشهر من 2022
بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة 5 بالمائة على أساس سنوي بالنسبة للمطورين الستة تحت تغطيتنا
على عكس النمو بنسبة 59 بالمائة في عام 2021، والذي كان مدفوعًا بالحجم والقيمة.
تيسير السداد
لم يتمكن المطورون من خطط تيسير السداد أكثر من ذلك، لأن خطط تيسير السداد في السنوات السابقة قد اثرت على تدفقاتهم النقدية
مما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية للعقارات”.
وتوقع التقرير، أن يشهد عام 2023 نمو المبيعات مدفوعًا بارتفاع الأسعار.
وذكر التقرير أن انتعاش قطاع السياحة وانخفاض قيمة الجنيه المصري يقودان إلى تفضيل المطورين المستثمرين في مجال الضيافة/الفندقة
الاندماج والاستحواذ
بينما نراقب الشركات المستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ.. نظرًا لتوقعاتنا لسعر العملة وتعافي قطاع السياحة
والذي يتضح من ارتفاع معدلات إشغال الفنادق، فإننا نرجح الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع ضيافة/الفندقة، ومنها:
أوراسكوم للتنمية مصر ومجموعة طلعت مصطفى القابضة.
أيضًا، في ضوء بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، نرشح المطورين الذين نشطوا في تخفيض عبء الدين من ميزانياتهم
وبناء مخزون وحدات جاهزة للتسليم مما يميزهم من حيث التكلفة، مثل شركة بالم هيلز للتعمير”.
وتابع: “تتمتع الأسهم الثلاثة أيضًا بماليات قوية وسيولة سوقية جيدة.
اوراسكوم للتنمية مصر
ويتوقع التقرير أن ثلاث من الشركات الست تحت تغطيتنا مستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ
و/أو تخضع حاليًا لصفقة مثل صفقة بيع اوراسكوم للتنمية مصر المحتملة لشركة أوراسكوم العقارية (إحدى شركاتها الفرعية) إلى شركة سوديك، قيد الدراسة”.
ولفت، إلى أن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للاسكان والتعمير
هما المطوران الآخران اللذان نعتقد أنهما على الأرجح موضوع استحواذ محتمل بسبب رصيدهم الجذاب من الأراضي.
ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار أسهم اوراسكوم للتنمية مصر ومدينة نصر للاسكان والتعمير مصر الجديدة للاسكان والتعمير بنسبة 20 و 43 و 18 بالمائة بالترتيب خلال عام 2022
مما يعني أن قيمة الأرض 615 جنيهًا مصريًا/متر مربع لمصر الجديدة و 1,227 جنيهًا مصريًا/متر مربع لـ مدينة نصر بأسعار السوق الحالية.
النظرة المستقبلية
وبناءا على النظرة المستقبلية للجنيه المصري، فإننا نحتفظ برؤية إيجابية للشركات المستهدفه لصفقات الاستحواذ خلال عام 2023
على الرغم من أنها تقدم ارباح محتملة أقل بناءً على تقييماتنا.
وتتراوح معدل الصفقات/الصفقات المحتملة التي يراها السوق ما بين 878 جم/متر مربع إلى 1,192 جم/متر مربع للأرض غير المطورة.
وألمحت، إلى أن أحدث عرض من شركة سوديك للاستحواذ على شركة أوراسكوم العقارية
وهي شركة تابعة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر، تعكس قيمة الصفقة سعرًا قدره 878 جم/ متر مربع، أو 45 دولارًا أمريكيًا / متر مربع.
أفاد التقرير ، أنه من المتوقع أن تشهد الصفقات المستقبلية المحتملة زيادة كبيرة على أساس قيمة الجنيه المصري.
قالت مريم السعدني محلل قطاع العقاري ” تنعكس تحديات القطاع في أسعار الأسهم التي تتداول حاليًا بأقل من قيمتها العادلة بمتوسط مضاعف صافي قيمة الصول متوقع لعام 2023
ومضاعف ربحية قدرهما 0.34 مرة و 6.08 مرة ( باستثناء مصر الجديدة)، بالترتيب
مما يشير إلى أنه يتم التداول عند سعر منخفض بشكل مبالغ فيه.
طلعت مصطفى
وتابعت، ولم يرتفع سعر سهمي بالم هيلز وطلعت مصطفى بنفس القدر الذي ارتفعت به أسهم الشركات العقارية الأخرى على الرغم من تحقيق الشركتين لنتائج جيدة
وبدأت بالم هيلز في برنامج شراء أسهم خزينة، و توزيع الشركتين أرباح للمساهمين.
ويتم تداول بالم هيلز عند مضاعف لصافي قيمة الصول متوقع لعام 2023 0.29 مرة ، ويتم تداول طلعت مصطفى عند 0.32 مرة، وهو أقل من متوسط القطاع.
وتقدم بالم هيلز أعلى عائد محتمل بنسبة 83 بالمائة وطلعت مصطفى بنسبة 57 بالمائة، بينما يضع السوق قيمة سلبية لرصيد طلعت مصطفى من الأراضي.
